2025년 6월 28일 이후, 수도권 주택담보대출(주담대) 제도가 사상 초유의 강력한 규제를 맞이했습니다. 바로 주담대 한도가 ‘6억 원’으로 제한되는 동시에, 대출로 집을 산 사람은 6개월 이내 실거주를 반드시 이행해야 하며, 이를 어기면 가차 없이 규제와 제재가 가해집니다. 이미 2주택 이상 보유자는 수도권 내 추가주택 구입을 위한 주담대를 이용할 수 없게 됐고, 각종 편법적 투기 수요 역시 봉쇄됐습니다.
왜 6억 원인가? 정책의 배경
정부는 수도권, 특히 서울과 경기의 아파트값이 연일 신고가를 경신하고, '영끌'·'갭투자' 등 무리한 대출을 동원한 투기 수요가 줄지 않는 현실을 심각하게 봐 왔습니다. 2025년 들어 가계부채 증가세가 다시 커졌고, 시장의 변동성에 대한 우려가 고조됐죠. 새롭게 발표된 대출 규제의 목적은 한마디로 “위험 신호가 커지기 전에 단호하게 잡겠다”는 데 있습니다.
6억 원이라는 정량적 기준은 수도권에서 일반 실수요자가 집을 구입하는 최소한의 범위를 감안한 수치로, 실수요자는 보호하되, 투기성 대출 수요는 차단하겠다는 정책 의지가 담겨 있습니다.
실거주 의무의 현실적 의미
‘6개월 내 실거주’ 조건은 당초 실수요자의 내 집 마련 목적엔 부합하지만, 주택임대차시장과 투자시장은 빠르게 얼어붙게 만들고 있습니다. 이에 따라 대표적인 투자 방식이었던 ‘갭투자’(세입자를 두고 전·월세 임대수익을 기대하며 사는 방식)가 완전히 봉쇄되었습니다. 이제부터는 실제로 본인이 거주할 집만 대출이 허용되는 구조입니다. 현장에서는 집을 산 뒤 6개월 안에 전입신고 및 실거주 증빙(공과금, 등본 등)을 제출해야 하며, 실거주 미이행 땐 대출금 회수, 벌금, 대출 우대 혜택의 박탈 등 강력 제재가 예고되어 있습니다.
다주택자·투자자의 입지 ‘급변’…시장 반응은?
예전에는 한 번 사두면 2-3채쯤은 기본이었던 수도권 주택 투자 공식이 완전히 달라졌습니다. 2주택 보유자는 수도권 내 추가 거래 자체가 막혔고, 생애 최초 구매자도 LTV(담보인정비율)가 80%에서 70%로 줄어 대출 한도가 줄었습니다.
정책 시행 직후, 투자자들은 온라인과 커뮤니티에서 “사실상 투기 시장이 닫힌 역대급 정책”, “잔금 마련하기 힘들어 대출 문의가 끊겼다”, “갭투자 꿈도 못 꾸게 됐다”는 냉정한 반응을 쏟아냈습니다. 한편 실수요자들도 “전세금 돌려막기나 생활비 대출까지 줄어 불안하다”, “집값이 조정될지, 매물이 쏟아질지 혼란스럽다”는 목소리를 냈습니다.
특히 30~40대 실거주 수요층에서는 “최소 집 한 채 마련을 위해 대출을 기대했는데 한도가 너무 낮아졌다”, “매매가 떨어지면 청약 경쟁이 오히려 심해질 것 같다”며 장기 관망 심리가 확산되는 분위기입니다.
정부와 전문가의 입장
정부는 “이번 규제는 실수요 보호와 투기 차단이라는 이중 목표에 가장 효과적이며, 가계부채 위험을 미리 차단하게 될 것”이라고 자신합니다. 금융당국 역시 “6억 원 한도가 수도권 대부분 실수요자의 내집 마련에는 무리가 없다”고 설명하지만, 일부 전문가들은 “실수요자조차 6억원 이상의 거래가 많은 요즘, 거래절벽 가능성이 높다”며 우려를 표합니다.
정부는 시장 분위기와 정책 실효성을 주기적으로 모니터링하며, 상황에 따라 추가 보완책도 검토하겠다는 입장입니다.
정책의 장·단점, 그리고 남은 숙제
수도권 주담대 6억 원 한도와 실거주 의무 강화는 실수요 중심 부동산 시장을 만들고 급등세를 진정시킬 명확한 효과가 예상됩니다. 하지만, 정책 시행의 여파로 일정 기간 거래 감소, 전세시장 불안, 실수요자의 자금 마련난 등 단기 충격이 불가피할 것으로 보입니다. 결국 이 규제의 성패는 실수요자 보호와 가계부채 관리라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있느냐에 달려 있습니다. 앞으로 주택 시장이 어떤 양상으로 움직일지, 정책의 지속성과 현실적 보완책 마련이 더욱 중요해진 시점입니다.